가등기와 저당권, 누가 우선일까?

📌 가등기와 저당권, 누가 우선일까?

부동산 실무에서 자주 마주치는 질문 중 하나는 바로 이것입니다. “가등기가 저당권보다 선순위일 때, 누가 권리를 먼저 주장할 수 있는가?” 그리고, “가등기권자가 본등기를 하면 저당권자는 어떻게 되는가?” 하는 문제죠.

🏠 개념부터 정리해봅시다!

✅ 가등기란?
나중에 소유권을 넘기기로 약속하고, 그 사실을 등기부에 미리 표시해두는 제도입니다.

✅ 저당권이란?
채권자가 돈을 빌려주고, 그 담보로 부동산을 설정하여 나중에 돈을 못 받으면 해당 부동산을 경매해서 회수할 수 있는 권리입니다.

⚖️ 예시로 쉽게 이해해봐요!

A는 B에게 앞으로 부동산을 넘기겠다고 약속하고 가등기를 해줍니다. 그 후, C는 같은 부동산에 대해 저당권을 설정받습니다. 시간이 지나 A는 본등기를 통해 소유권을 B에게 넘겨줍니다.

그런데 C는 생각합니다. "이 부동산은 내 저당권이 있는 담보물인데, 갑자기 소유권이 바뀌었잖아?"

💡 법의 입장은?

이 경우 가등기가 먼저였기 때문에 가등기권자인 B가 소유권을 넘겨받을 권리는 인정됩니다. 하지만 C도 피해자가 되면 안 되기 때문에, 법은 이렇게 정리합니다.

📌 저당권자는 가등기권자에게 "청산금"의 범위 내에서 자신이 받을 돈을 요구할 수 있다.

🖼️ 시각적으로 한눈에 보기!

📚 정리하면?

• 가등기가 저당권보다 먼저라면, 가등기권자가 본등기를 할 수 있음
• 하지만 저당권자도 손해를 보지 않도록 청산금을 요구할 수 있음
• 이것은 부동산거래의 공정성과 신뢰를 지키기 위한 제도임

🔎 관련 법령

민법 제368조 및 관련 판례들을 통해 위와 같은 법리가 확립되어 있습니다. 대법원 2011. 10. 27. 선고 2011다31426 판결 등도 참고하면 좋아요.

📌 마무리하며

부동산 거래 시 선순위 권리와 후순위 권리를 꼼꼼히 따져보는 것이 매우 중요합니다. 가등기와 저당권이 충돌할 수 있는 상황이라면, 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 안전해요.

이처럼 청산금 제도는 양측의 권리를 균형 있게 보호하기 위한 장치입니다. 헷갈리기 쉬운 개념, 앞으로는 확실히 이해하셨죠? 😊

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📎 태그: 가등기, 저당권, 청산금, 부동산 법률, 우선순위, 담보권, 민법

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